<dd id="ie0ar"><tr id="ie0ar"></tr></dd>

            1. <div id="ie0ar"><tr id="ie0ar"></tr></div>
              1. <div id="ie0ar"></div>
              2. 信貸與房地產市場的交互作用

                發布時間:2016-06-12 09:22:41

                來源:

                分類:本地樓市

                4030次瀏覽


                2016年初,北京樓盤、上海樓盤、深圳樓盤等一線城市曾出現房價暴漲,隨后帶動部分二三線城市房價普漲,甚至出現了信貸資金“加杠桿”入市炒作的跡象。但與此同時,大部分二三線城市商品房庫存積壓依然非常嚴重,去庫存效果甚微。房地產市場牽涉面廣,與投資、信貸、金融風險直接相關,是影響經濟增長和金融穩定的關鍵因素之一。房地產市場冷熱不均,也給宏觀政策的制定和實施提出了挑戰。

                信貸與房地產市場的關聯性

                與經濟周期相比,金融周期的波動更大,持續時間更長。如何衡量金融周期?國際清算銀行將信貸和房地產作為最主要的兩個指標。信貸的增減對經濟金融運行會產生直接較大影響,而房地產開發和投資需要的資金量很大,往往又被用作銀行信貸的抵押品,這使得房地產市場和信貸市場緊密地聯系起來。在融資過程中,房地產市場會起到加速器的作用:在經濟繁榮時期,市場主體很有信心,信貸、投資增長,房價上漲,銀行壞賬撥備下降、利潤上升,進一步提高銀行放貸能力和意愿,市場信心更強。在金融周期上升期,房地產價格上漲和信用擴張相互交織,加劇銀行信貸的順周期性;在金融周期下行期,情況正好相反。

                從歷史經驗看,國際上很多經濟體信貸的變動和房地產價格的變動走勢接近相互影響,處理不好,易釀成銀行危機。美國次貸危機前房地產泡沫與銀行按揭貸款及次級債的增長就是典型例子,上世紀90年代日本的銀行困境、北歐的銀行危機等都與房地產有關。

                房地產信貸失控的教訓

                美國經濟學家Calomiris和Haber在《設計的脆弱》Fragile by Design一書中分析到:美國次貸危機很大程度上是由于銀行以很低的利率,大量發放住房按揭貸款給缺乏還款能力的群體;“兩房”房利美、房地美以低標準購買銀行這類貸款或為銀行發行復雜的證券化產品提供擔保;美聯儲等監管機構放松監管、無所作為,最終風險不斷積累,信用鏈條斷裂給金融體系造成嚴重沖擊。數據表明,危機前美國實際住房價格、住房按揭貸款與GDP的比率、住房按揭貸款與房地產市價的比率均顯著上升達到頂峰,危機后迅速下跌;3%及以下首付的購房占比從1999年的10%左右開始增長,到2007年達到40%以上;而住房按揭貸款實際利率自2000年以來持續走低,到危機前降至1%。

                從更深層次的分析看,美國房地產信貸失控進而引發次貸危機是金融監管、貨幣政策等多方面因素共同作用的結果,有深刻的政治、社會等原因。1993年克林頓總統執政后,為解決美國的不平等和城市貧困問題,把1977年通過的《社區再投資法》CRA作為重要手段,積極推動城市低收入群體可接受住房計劃。但此舉卻為次貸危機埋下了“禍根”:相關主體從自身利益出發,相互抬拉,各取所需,導致房貸標準不斷降低,金融監管和風險防范缺失。

                從銀行的角度看,長期以來,美國的銀行一直不準跨洲設立,直到1994年美國《跨洲銀行法》出臺,才打破了相關限制。銀行通過兼并收購等方式成為大銀行,可獲得規模經濟、范圍經濟以及“大而不能倒”等諸多好處。但銀行要想成為大銀行,必須由國會通過。銀行于是大量放貸給城市低收入、低信用等級群體。這一方面可以滿足克林頓政府有關執行《社區再投資法》CRA的要求;另一方面可以討好勢力較大的社區活動組織,使其通過游說國會支持銀行做大做強。多方面因素疊加,銀行對社區低收入群體放貸意愿強烈。1992~2007年,銀行與社區活動組織CRA項下的貸款協議金額從140億美元上升到8670億美元。

                從“兩房”的角度看,“兩房”是私人性質的政府支持企業GSE,雖然理論上它們并非公共機構,但實際上是美國政府支持房地產業發展的一個平臺,因此享有政府隱性擔保。1992~2008年,“兩房”購買的低收入和中等收入人群貸款占比從接近零上升到50%以上,購買的特別優惠針對極低收入人群貸款占比從接近零上升到20%以上。由于具備政府隱性擔保,“兩房”不僅受監管疏松,而且能夠以接近美國政府信用等級低成本發債融資,有利于大規模擴張業務。其實,對于“兩房”通過政府隱性擔保,不管是在內部還是外部,都有過爭議。時任美聯儲主席格林斯潘曾對“兩房”業務快速擴張的風險公開表示擔憂;“兩房”的一個風險投資官在內部提示其業務模式可能會有風險,結果遭到辭退。

                從政府的角度看,總統和兩黨國會議員都呼吁放松銀行按揭貸款標準、“兩房”對房貸再融資標準以及聯邦住房局FHA按揭貸款保險標準。2000年,在克林頓政府壓力下,聯邦住房局放松相關貸款標準,最低首付比為3%即可,同時增大受保按揭貸款規模,降低保費。大量家庭因此獲得銀行低成本融資,以低首付或零首付購買住房,政客們因此獲得大量選票,國會議員也從“兩房”獲得政治捐款等諸多好處。

                從金融監管的角度看,美聯儲監管銀行控股公司,在銀行并購等事務上有很大發言權,是主要的銀行審慎監管者。但美聯儲并未要求銀行和“兩房”增加資本緩沖,反而允許銀行自行確定資本規模,并把部分監管職責“轉包”給評級公司,要求“兩房”只能購買AAA級的銀行按揭貸款證券化產品。但評級公司為獲得相關收入,評級把關不嚴,評級約束形同虛設。美聯儲之所以未采取實質性的措施加強監管,一方面是因為當時放松監管的思潮很有市場,認為市場能夠自己解決問題,不需要政府過多干預;另一方面也是擔心加強銀行監管會得罪國會和總統,最終導致貨幣政策獨立性受到影響。

                美聯儲寬松的貨幣政策也為房地產泡沫推波助瀾。根據泰勒規則,如按照之前20年的做法,2002~2005年,美聯邦基金利率應比實際執行的利率平均高2個百分點。美國政策利率水平較低,持續時間太長,導致房貸成本很低,人們大量借錢買房,最后形成房地產泡沫。但僅僅是寬松貨幣政策尚不足以釀成次貸危機,理由有兩個:一是美國從2002年后貨幣政策才較寬松,但從1994年起,銀行實際上就已放松房貸標準,上世紀90年代末以后城市低收入人群房貸迅速增長;二是如果美聯儲要求銀行提高資本緩沖,住房泡沫的積累也會受到一定抑制,泡沫破裂后對銀行的沖擊也可減少。上世紀20年代,美國銀根較松助長房地產泡沫,但當時購房首付比、銀行資本充足率均較高,房地產泡沫破裂后并未引起銀行危機。

                綜上,從美國房地產信貸失控及其災難性沖擊中可以得出三點啟示。一是良好的政策初衷也可能辦錯事。美國國會和克林頓政府鼓勵住房貸款的政策意圖是提高低收入人群住房可獲得性,減少社會不平等,但后果卻是導致房地產信貸失控,埋下次貸危機的隱患,最終反而給全社會特別是低收入人群造成巨大沖擊。二是各利益主體均有自身訴求,可能舉著社會公平的大旗打著謀取私利的小算盤,最后造成全盤皆輸的局面。三是指望單純或過度依靠金融部門來解決復雜的社會、政治問題,違背常識和經濟規律放松信貸標準和金融監管,必然會帶來嚴重后果。

                當前我國房地產信貸的風險

                2014年下半年以來,我國房地產市場價格回升,庫存減少,但城市間分化非常明顯。一線城市房地產市場價格暴漲,庫存去化周期下降較快,但全國房地產庫存積壓仍非常嚴重。按廣義庫存的概念,即現房庫存+期房庫存+在建房屋面積,全國庫存消化期長達五年多。

                統計數據顯示,我國房地產貸款占金融機構全部貸款的比重約20%。如果考慮到還有以其他用途申請的貸款變相進入房地產市場,這一比重可能更高。從江西來看,房地產貸款占全部貸款的比重一直穩步上升,截至2016年初已達到26%左右。其中,房地產開發貸款增速呈現回落趨勢,但居民住房按揭貸款增速仍然保持在20%以上,高于全省貸款增速。

                當前,我國房地產信貸風險總體可控。房地產信貸不良率不到1%,但仍需要動態監測,做好壓力測試和情景分析。我國居民購房貸款與GDP的比率、居民購房貸款與居民可支配收入的比率都大大低于韓國、日本、美國、英國等國家,居民儲蓄等金融資產遠高于負債,居民購房首付平均為房價的30%左右,銀行按揭貸款總規模約為房價總市值的10%美國約為45%。因此,即使房價有較大幅度下跌,我國也不會出現普遍的居民負資產現象。盡管我國的居民購房貸款整體風險并不大,但也要未雨綢繆,切忌為了短期需要而出臺一些有礙長期穩定的“短視”政策。

                值得密切關注的是,2016年第一季度房地產貸款快速增長,在上海等一線城市表現得尤為明顯。除一些銀行可能打著政策旗號變相降低購房首付比外,房地產中介公司、P2P、小貸公司等非金融機構也大量為購房者提供從首付款到資金周轉的全方位融資信貸,大大降低了購房者借貸買房的門檻。已被監管部門叫停的“首付貸”,幾乎相當于零首付,與美國次貸危機前的情形類似,應引以為戒。

                誠然,當前我國房地產去庫存壓力較大,保證房地產市場健康發展對于經濟穩增長十分重要。但我們應當借鑒美國次貸危機的教訓,決不能急功近利,為了短期去庫存而放松信貸標準和監管標準,導致房地產信貸過度膨脹,最后可能釀成較大的金融風險。

                作者系中國人民銀行南昌樓盤中心支行行長

                責任編輯:liwenjun

                團購報名

                广西快3-一定牛 五分彩开奖号码走势图 河南快三玩法技巧 试玩mg冰上曲棍球 北京pk开奖直播网 吉林快三如何投注 福利彩票3d走势图一综合版 天津时时可以买吗 天九牌最大的是什么牌 黑龙江36选7开奖时间 360体彩大乐透走势图 白小姐免费统一图库彩图 新疆时时大奖 新疆11选5开奖号码 广东时时11选五计划软件下载 山西快乐十分竞猜付费 天津快乐十分规则和奖金