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              2. 李宇嘉:營改增有助于提高房地產行業集中度

                發布時間:2016-05-06 09:42:13

                來源:

                分類:本地樓市

                3861次瀏覽


                5月1日,營改增進入全面鋪開的收官階段。營改增有利于去庫存、降成本、補短板,被視為供給側結構性改革最重要的內容,而降成本減稅無疑是營改增被寄予厚望之所在。

                2015年,全國營業稅收入1.9萬億元,其中房地產(000736,股吧)、建筑業、金融業營業稅收入占比分別為31.6%、26.6%、23.6%,房地產是“大頭”。營業稅是地方第一大稅種,而房地產又是營業稅的大頭,加上土地出讓收入及關聯的60多個上下游行業,房地產占地方全口徑財政收入超過60%。那么,房地產納入營改增以后,其稅負將如何變化,能否實現全行業稅負只減不增呢?

                財政部、國家稅務總局測算,營改增將年均減稅5000億元,其中不動產、在建工程抵扣占60%。也就是說,企業購置或自建不動產、在建工程作為固定資產,構成了減稅主體。由此,新增4個行業的減稅并不十分樂觀。相應地,國家實施了很多過渡性措施,如稅率降檔,增值稅在17%和13%的基礎上,新增房地產和建筑業11%的稅率、金融和生活服務業6%的稅率;營業稅優惠繼續延續;房地產增值稅預征率從營業稅的5%降至3%等。

                根據國泰君安的研究,即便土地從應稅收入中扣除,如果建安成本100%可以進項稅來抵扣,減稅規模將達到收入的1.04%,凈利潤將提高10.36%;如果建安成本只有50%可通過進項稅抵扣,實際稅率將提升0.45%,凈利潤將下降4.5%。因此,進項稅能否抵扣,成為房地產行業稅負增減的關鍵。

                2012年試點營改增以后,原營業稅征稅范圍內的部分企業出現實際稅負提高的現象,根本原因就在于有些企業拿不出抵扣憑證,導致稅負反而增加。

                在營業稅時代,稅務機關主要監管開發商營業收入是否繳稅,而能夠抵扣銷項的支出環節上游建筑企業的收入,稅務機關很少關注,造成支出環節稅款流失、支出開票混亂。同時,開發商獲得的營業稅發票,特別是支出時獲得的上游建筑企業開具的營業稅發票,由于不能抵扣開發商繳納的營業稅,所以稅務機關很少監管建筑企業的開票行為。

                增值稅的特點是“道道征稅、環環抵扣”,要求企業所有收入都要開具發票。另一方面,能抵扣的必須是增值稅專用發票非普通發票,建筑企業要求開發商提供稅務登記證復本、一般納稅人資格證書或認定文件等后,才能向稅務機關申請專用發票,而稅務機關審核交易的真實性后才能開具專用發票。

                而且,開具增值稅專用發票要依合規流程。首先,開發商獲得增值稅專用發票以后,必須在開票后180天內向稅務機關申請認定,認定通過后才能抵扣;其次,申請認定時,稅務機關先要看發票購買內容是否真實發生,這就需要開發商提供采購清單、商品明細等。這對營業稅時代僅針對開發商銷售額征收固定比例的稅收征管是極大挑戰,而房地產開發和建筑企業在經營上恐難以很快適應。

                作為輕資產企業,開發商進項抵扣主要有兩個內容:個人勞務、建安成本。目前,全國有13.6萬家開發商,95%是中小企業,它們的現實是勞務成本很高,營銷支出和上游建筑工人支出是大頭。目前,建筑工人工資較高的已達到5000元/月,為降低勞務成本特別是個稅和社會保險,多數企業通過非正規人力市場、包工頭來獲得,以辦公用品發票沖抵,均沒有開具增值稅專用發票的習慣。

                建安包括建材、安裝兩大塊。安裝成本主要是建筑企業的勞務收入,也無法取得增值稅專用發票;建材中的沙子、水泥等,多數通過包工頭在私人材料市場購進,特別是中小開發商,也無法取得增值稅專用發票;建材中的玻璃、線材等,中小開發商一般自行向私人建材市場采購“清包”模式,大開發商則承攬給建筑企業“總包”模式,只有后者才能獲得增值稅專用發票。

                綜上所述,由于房地產及建筑行業服務業的特性中小企業為主且魚龍混雜、征稅慣性造成票據混亂,營改增后短期內開發商遭遇稅負增加的現象恐難以避免。

                但是,過渡性措施的跟進、不動產納入抵扣,完全可以抵充稅負增長,確保行業稅負“只減不增”。

                更重要的是,一方面中短期內房地產營改增對大開發商、大建筑企業減稅效果非常顯著,有利于以稅收這一市場化手段提高行業門檻,助推企業做大做強、行業集中度提升。

                另一方面,營改增激勵開發商將項目設計規劃和材料采購外包,激勵開發商從過去單純追求規模開發收益,向追求項目品質轉變,促進行業轉型升級。此外,營改增有助于捋順上下游開票鏈條,有利于改變過去20多年來地方政府過分追求房地產規模發展、變相扶持地價房價的傾向,進而為地方政府職能轉變、財稅改革奠定基礎。

                責任編輯:liwenjun

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